Na CNN Prima News v debatě kandidátů v Praze přišla řeč i na bydlení v hlavním městě. Na srovnání cen bytů, energií, vodného a stočného v Praze v rámci Evropy a na situaci v Argentině se soustředí tato analýza.
Jana Maláčová (za Stačilo!): „Už teď je Praha třetí nejdražší město v Evropě (v ceně bytů, pozn. Demagog.cz).“
PRAVDA
Property Index poradenské společnosti Deloitte ukazuje, že ve srovnání s ostatními evropskými městy potřebují lidé v Praze na pořízení vlastního bytu v roce 2025 třetí nejvyšší počet průměrných hrubých ročních mezd. Méně dostupné byty měly už jen Athény a Amsterdam.
Podle Property Indexu (.pdf) poradenské společnosti Deloitte je v Praze v roce 2025 na pořízení vlastního bytu potřeba 15 hrubých ročních mezd. Praha se tak stala třetím nejméně dostupným velkým městem pro koupi nového bytu v Evropě (.pdf, str. 16 z 44). Oproti minulému roku je na pořízení bytu potřeba o 1,7 mzdy více. Méně dostupné byty byly podle indexu už jen v Athénách a Amsterdamu (.pdf, str. 16 z 44).
Podle dat Indexu prosperity a finančního zdraví, která vyšla až po námi ověřované debatě, čelí celé Česko pátým nejhorším podmínkám pro bydlení v Evropské unii. Klíčovým problémem je nízká finanční dostupnost bydlení. Průměrný byt v ČR podle tohoto projektu vyjde na 13,6 průměrných ročních platů.
Karel Havlíček (ANO): „Praha mimo to, že je třetím nejméně dostupným městem ve smyslu bydlení, tak je nejvyšší ve smyslu cen energií přes kupní sílu, a dokonce to není jenom elektřina, ale je to třeba i vodné, stočné.“
PRAVDA
Deloitte Property Index řadí Prahu mezi tři nejméně dostupná města v Evropě z hlediska koupě vlastní nemovitosti. Podle Eurostatu Češi platili za elektřinu nejvíce v poměru ke kupní síle. Ceny vodného a stočného v Praze přesahují některé západní metropole.
Podle Property Indexu (.pdf) poradenské společnosti Deloitte je v Praze v roce 2025 na pořízení vlastního bytu potřeba 15 hrubých ročních mezd. Praha se tak stala třetím nejméně dostupným velkým městem pro koupi nového bytu v Evropě (.pdf, str. 16 z 44). Oproti minulému roku je na pořízení bytu potřeba o 1,7 mzdy více. Hůře než Praha si v tomto indexu vedou řecké Athény, kde je potřeba 15,3 roční mzdy na nákup nemovitosti, a Amsterdam, kde lidé potřebují přibližně 15,4 roční mzdy. Naopak nejlépe si vedou italský Turín a dánské Odense, kde lidé potřebují 4,9 hrubé roční mzdy.
Ceny elektřiny
Karel Havlíček dále zmiňuje statistiku cen elektřiny dle kupní síly, kterou zveřejňuje Eurostat. Tento typ statistiky umožňuje porovnávat ceny energií pomocí uměle vytvořené jednotky PPS –standardu kupní síly. Ten totiž pracuje s paritou kupní síly (PPP), která poměřuje ceny za stejné výrobky a služby v různých národních měnách a zemích. Není tak ovlivněn poptávkou a nabídkou na devizovém trhu.
Co se týče nejnovějších dat o cenách elektřiny vyjadřovaných přes kupní sílu (PPS), ty zveřejnil Eurostat v květnu 2025 a vztahují se ke druhému pololetí 2024. Při vyjádření v jednotce PPS a započtení daní a poplatků bylo Česko skutečně na prvním místě s 41 PPS na 100 kWh. Druhé nejvyšší ceny elektřiny měli odběratelé na Kypru, následovaném Německem a Polskem.
Vodné a stočné
V Praze je od 1. ledna 2025 platba za vodné a stočné nastavena na 151 Kč/m³, přičemž vodné činí 74,95 Kč a stočné 76,32 Kč. Podle analýzy serveru Novinky.cz se cena vodného a stočného v Praze zvýšila za posledních 35 let na 170násobek a je vyšší než v některých západoevropských metropolích. Analýza ukazuje, že cena vody v Praze je vyšší než například ve Vídni, Londýně, Paříži, Berlíně či Varšavě. Celkově Novinky.cz srovnávaly 8 evropských měst, cena vodného a stočného v Praze je z nich nejvyšší.
Ačkoliv se analýza webu Novinky.cz zaměřila jen na malý počet evropských měst a celkové náklady na vodné a stočné mohou být také výrazně ovlivněny spotřebou, daněmi a dalšími případnými poplatky, jiné aktuální srovnání evropských metropolí bohužel není k dispozici.
Závěr
Karel Havlíček správně uvádí, že Praha je třetím nejméně dostupným městem, pokud jde o pořízení vlastního bydlení. Podle Property Indexu poradenské společnosti Deloitte potřebují lidé v Praze v roce 2025 třetí nejvyšší počet průměrných hrubých ročních mezd na pořízení vlastního bytu. Méně dostupné byty měly už jen Athény a Amsterdam. Také cena elektřiny je v Česku vysoká, ve srovnání podle parity kupní síly byla elektřina v Česku ve druhém pololetí roku 2024 nejdražší ze zemí EU.
Vodné a stočné je podle analýzy webu Novinky.cz v Praze nejvyšší z osmi evropských metropolí. Jiná srovnání, která by byla aktuální, případně provedená na větším vzorku měst, bohužel nejsou dostupná. Toto tvrzení je tedy z výroků Karla Havlíčka nejméně ověřitelné, přesto však odpovídá dostupným datům. Výrok tak můžeme označit za pravdivý.
Markéta Šichtařová (za SPD): „(…) Argentině, tam se podařilo o 30 % snížit ceny (bytů, pozn. Demagog.cz) během půl roku.“
PRAVDA
Po zrušení restriktivních regulací nájmů na konci roku 2023 došlo do září 2024 k poklesu reálných cen nájmů o 30 až 40 %. Ceny bytů mírně vzrostly.
Lídryně pražské kandidátky SPD Markéta Šichtařová (Svobodní) v rámci diskuze o dostupnosti bydlení zdůrazňuje roli deregulace ve výstavbě nového bydlení. Tvrdí také, že čtvrtina lidí žijících v Praze jsou cizinci, kteří „zvyšují neúměrně poptávku po bytech“. Šichtařová proto navrhuje provést „revizi těchto pobytů těchto nelegálních cizinců a část z nich bude muset odejít do svých domovských zemí“. Zřejmě tak naznačuje, že pokud by se na trh dostalo větší množství pražských bytů, ve kterých nyní žijí cizinci, snížilo by to ceny bydlení.
Markéta Šichtařová nezmiňuje, zda má na mysli ceny bytů jako takových, nebo ceny nájmů. Jako příklad uvádí případ Argentiny, který považuje za ukázku správného přístupu. Dodává, že v této zemi během šesti měsíců došlo ke snížení cen bytů o 30 %. V následujících odstavcích se proto zaměříme na to, jak se v Argentině vyvíjely ceny nájmů bytů i bytů jako takových.
Případ Argentiny – ceny nájmů
Argentina měla od roku 2020 podle deníku Wall Street Journal jedny z nejpřísnějších regulací nájmů na světě. Zákon vyžadoval nejméně tříleté nájemní smlouvy a umožňoval jen regulovaný roční růst nájmů. Navíc platila povinnost stanovit výši nájmu v národní měně pesos, která byla značně nestabilní – na jaře 2024, krátce po nástupu nového prezidenta Javiera Mileie do úřadu, činila meziroční míra inflace téměř 300 % (.xls, list Var. interanual IPC Nacional). V důsledku restriktivních opatření předchozí vlády nechalo mnoho vlastníků své byty prázdné a došlo ke 45% poklesu dostupnosti nájemních bytů.
Nově zvolený prezident, libertariánský ekonom Javier Milei, slíbil voličům „šokovou terapii“, v rámci které zrušil i restriktivní regulace nájmů z roku 2020. Zrušení na konci roku 2023 vedlo k okamžitému nárůstu nabídky, zejména v Buenos Aires, kde majitelé své původně prázdné byty znovu poskytli k pronájmu. V hlavním městě se dostupnost nájemního bydlení zvýšila o 170 % a reálné ceny klesly podle různých odhadů o 30 až 40 %. Wall Street Journal ve svém článku ze září 2024 zmiňuje právě pokles o 40 % oproti říjnu 2023. Vzhledem k tomu, že deregulaci nájmů Javier Milei zavedl až na konci roku 2023, ke 40% poklesu cen reálně došlo až v prvních přibližně osmi měsících roku 2024.
Případ Argentiny – ceny bytů
Na rozdíl od cen nájmů začaly po zahájení Mileiovy „šokové terapie“ a s ní související deregulace nájmů ceny bytů růst – od konce roku 2023 do poloviny roku 2025 přibližně o 10–15 %. Následující graf ukazuje vývoj cen různých typů bytů v Buenos Aires. Ceny jsou vyjádřeny v amerických dolarech.
Do vývoje cen bytů vstupuje více faktorů a je tak pochopitelné, že se ceny pohybují jinak než ceny nájmů. Snížení cen nájmů v důsledku deregulace totiž vedlo mj. k nižšímu výnosu pro pronajímatele, což činí investici do nemovitosti méně atraktivní (alespoň v krátkém období). Na druhou stranu oživení argentinské ekonomiky posílilo trh s hypotékami, což vytváří tlak na zvyšování cen nemovitostí. Vliv argentinské ekonomické reformy na ceny bytů tedy není tak jednoznačný jako v případě deregulace nájmů.
Závěr
Od roku 2020 měla Argentina jeden z nejpřísnějších přístupů k regulaci nájmů na světě. To se změnilo na konci roku 2023, kdy nově zvolený prezident Javier Milei tyto regulace zrušil. Vlastníci, kteří předtím kvůli regulaci radši své byty nechali prázdné, je vrátili na trh a dostupnost nájemního bydlení se okamžitě zvýšila o 170 %. Reálné ceny klesly podle různých odhadů o 30 % až 40 % za cca osm měsíců. Naopak ceny samotných bytů se mírně zvýšily. Vzhledem k tomu, že výrok Markéty Šichtařové je možné interpretovat i tak, že mluví pouze o nájmech, jej hodnotíme jako pravdivý.
